Crédit immobilier, le taux ne fait pas tout !
La période particulière sur le marché de l’immobilier que nous connaissons actuellement, peut donner envie aux primo-accédants tout comme aux personnes tentées de réaliser un investissement locatif, à acheter un bien immobilier afin de bénéficier de ces taux historiquement bas.
Si le taux d’un crédit immobilier est important, d’autant plus en ce moment où il peut parfois se situer sous le taux de l’inflation, il est néanmoins important de scruter d’autres paramètres, qui ont une importance aussi grande. Quels sont les critères à prendre en compte au moment de souscrire un crédit immobilier ? Quels points de vigilance doivent être connus des futurs propriétaires ? Nous allons aborder les 3 éléments à observer.
Soyez attentifs aux frais de dossier
Avec la recherche du meilleur taux, les emprunteurs ont malheureusement tendance à scruter uniquement le montant total des intérêts du crédit, sans prendre en compte les frais annexes qui peuvent représenter une somme importante. Généralement les frais de dossiers, même s’ils représentent une somme relativement faible, sont non négligeables. De plus, ils peuvent être négociés, voire évités. En effet, votre conseiller bancaire est à même de déroger à ces frais. De plus, si vous passez par un courtier en prêt immobilier, il y a fort à parier que vous ne paierez pas de frais de dossier, dans la mesure ou il est fréquent que les frais de courtage se substituent aux frais de dossier des banques.
Étudiez le montant de l'assurance emprunteur
En plus du coût total des intérêts et des frais de dossier, le montant d’un crédit immobilier est également composé du coût de l’assurance emprunteur. En effet, pour que votre demande de prêt soit acceptée, vous serez contraints de souscrire à une assurance de prêt, qui comportes certaines garanties telles que le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’incapacité temporaire de travail (ITT), l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP), ainsi que la perte d’emploi.
Votre banque vous indiquera quel niveau de garanties elle fixe et vous proposera généralement une assurance emprunteur en même temps que son offre de prêt. Mais vous pouvez tout à fait la refuser et opter pour une délégation d'assurance emprunteur, que votre banque ne pourra pas vous refuser du moment que les garanties sont équivalentes.
Depuis 2010 et la Loi Lagarde, vous avez la possibilité de choisir librement votre assurance de prêt immobilier lors de la contraction de celui-ci. Vous n’avez en effet pas l’obligation de souscrire à l’assurance emprunteur proposée par l’établissement bancaire, et vous pouvez souscrire cette assurance dans un autre organisme. C’est le principe de la délégation d’assurance emprunteur.
Il existe deux types de contrat d’assurance emprunteur :
- les contrats dits de groupe, qui sont proposés par les établissements bancaires,
- les contrats individuels, qui sont proposés par des organismes spécialisés, externes à la banque.
La principale différence entre ces deux types de contrats, est le mode de calcul du coût de l’assurance. En effet, pour une assurance de groupe, les contrats d’assurance sont identiques pour toutes les personnes qui y souscrivent, et le coût de l’assurance est calculé en fonction du capital emprunté. L’inconvénient pour ce type de contrats se situe donc au niveau des garanties et des tarifs. Ils sont mutualisés et appliqués à tous les profils d’emprunteurs.
Alors que pour les contrats individuels proposés par des organismes externes, les garanties sont personnalisées pour chaque profil d’emprunteur, et le montant de l’assurance est calculé sur le capital restant dû.
La délégation d’assurance emprunteur permet donc fréquemment de pouvoir bénéficier de tarifs plus avantageux avec des garanties similaires aux contrats d’assurance emprunteur des établissements bancaires.
Vérifiez les critères importants
Enfin, notez qu’il est essentiel, avant même de rechercher un prêt avec un coût faible, de bien déterminer quelles sont les caractéristiques du crédit qui vous semblent primordiales. En fonction de votre activité professionnelle par exemple, ou si vous souhaitez un prêt immobilier modulable vous permettant de diminuer ou d’augmenter le montant de vos mensualités de remboursement en fonction de vos sources de revenu. Si vous savez déjà que vous ne resterez que quelques années dans le bien immobilier que vous convoitez vous pouvez éventuellement demander à votre banque une clause de transférabilité. Attention à bien vérifier les conditions d'activation de l'option. Certaines banques conditionnent cette option à l'achat d'un bien de même nature (vente et rachat de la résidence principale par exemple) ou à l'achat d'un bien dont la valeur est très nettement supérieure au capital restant dû à transférer.
