Le rachat de soulte
Le rachat de soulte est une opération bancaire qui peut se présenter à vous lorsque vous divorcez ou que vous héritez, et que vous souhaitez devenir le seul propriétaire du bien immobilier.
Rachat de soulte : définition
Pour comprendre ce qu’est un rachat de soulte, il faut d’abord se pencher sur la définition d’une soulte. C’est un montant financier qui sert à compenser une différence lors d’un partage. Dans le secteur de l’immobilier on parle alors de rachat de soulte lors d’un divorce ou d’un héritage, afin de permettre à une personne de racheter la part des autres, dans le but de devenir seul propriétaire du bien immobilier.
Comment procéder à un rachat de soulte ?
Dans un premier temps, un notaire doit définir le montant de la soulte, en prenant en compte la valeur du bien immobilier ainsi que du mobilier, concerné par l’indivision. Ensuite, le rachat de soulte est une opération qui se fait auprès d’un établissement bancaire.
Dans quels cas est-on confronté à un rachat de soulte ?
Les cas les plus communs de rachats de soultes interviennent à la suite d’un divorce ou d’une séparation, ainsi que lors des successions.
Combien coûte un rachat de soulte ?
Pour connaître le coût d’un rachat de soulte, il est important de bien assimiler son fonctionnement. Cette opération nécessitant un passage devant un notaire, qui peut être suivi d’un expert, afin de procéder à la réévaluation financière du bien concerné par l’indivision. Il est donc capital de prendre en compte la valeur actuelle du bien lors du calcul du rachat de soulte, et non la valeur de ce bien immobilier lors de son acquisition.
A la suite de cette étape, le notaire fixera le montant de la soulte, qui sera donc basé sur la valeur du bien. Ce montant sera notifié sur l’acte notarié. Ce document servira de certificat relatif à la valeur du bien immobilier que souhaite racheter l’indivisaire.
Des frais de notaire sont donc à ajouter au montant de la soulte. Le montant de ces frais n’est pas identique, lorsqu’il s’agit d’un rachat de soulte à la suite d’un divorce, ou d’un héritage.
Dans ce type d’opération bancaire, les frais de notaires sont fixés par l’État. Généralement ils sont situés entre 7% et 8% du montant de la différence financière versée par l’indivisaire pour des biens immobiliers anciens, et entre 2% et 3% pour des logements neufs ou de moins de 5 ans.
Qui paie les frais ?
Le paiement des frais de notaire est différent selon qu’il s’agisse d’un rachat de soulte lors d’un divorce, ou d’un héritage.
Ainsi, lorsqu’il s’agit d’un divorce, ou d’une séparation, ou d’une rupture de PACS, les frais de notaire lors d’un rachat de soulte concerne les 2 co-emprunteurs (co-propriétaires). Chacun d’eux doit alors payer la même part au notaire.
Lors d’une succession, l’ensemble des héritiers doivent se partager les frais de notaire, même si ceux-ci bénéficient d’une compensation.
Quel est le déroulement d’un rachat de soulte ?
Les étapes sont donc simples, et il est impératif de respecter le bon ordre.
En cas de divorce ou de séparation, il faut d’abord passer par le partage des biens, via un notaire, qui met fin à l’indivision du bien immobilier. Le partage s’effectue donc à parts égales. Le rachat de soulte doit impérativement être effectué avant le divorce.
C’est lors du partage des biens que l’un des époux peut émettre le vœu de conserver le bien immobilier. Dans ce cas, on parle d’une attribution préférentielle. Les droits de propriété s’appliqueront, et l’époux souhaitant racheter la soulte devra faire le nécessaire à la réalisation de cette opération.
Exemples de rachats de soulte.
Pour un couple en procédure de divorce dont la valeur du bien immobilier a été estimée par un notaire à 300 000€. Ce couple doit encore rembourser 100 000€ sur leur crédit immobilier pour ce logement. La valeur estimée du bien est donc divisée par 2, à laquelle on soustrait la moitié du capital restant dû à la banque. Pour racheter la soulte de son ex-conjoint, l’acquéreur devra donc payer le montant de 100 000€.
Pour un héritage, si l’un des héritiers souhaite racheter la soulte des autres indivisaires, il doit payer une part à chacun d’eux. Par exemple, 5 frères et sœurs qui héritent d’une maison estimée à 500 000€. L’héritier qui souhaite devenir unique propriétaire devra verser 100 000€ à chacun de ses 4 frères et sœurs (pour un total donc de 400 000€).
Quelles solutions pour financer un rachat de soulte ?
Faire un rachat de soulte, c’est une façon de devenir propriétaire. Il est donc possible de solliciter un crédit immobilier classique auprès de son établissement bancaire.
Il est aussi possible d’avoir recours au rachat de crédits. Le montant de la soulte est alors inclus dans l’opération de regroupement de crédits. Cette opération de financement est souvent plus souple concernant la durée du prêt. De plus elle permet d’intégrer d’autres crédits en cours (crédits auto, crédits conso, etc.) ainsi que l’ajout d’une enveloppe de trésorerie. L’avantage du rachat de crédits pour un rachat de soulte, et de permettre d’avoir une situation financière simplifiée, avec une unique mensualité de crédit adaptée à sa nouvelle situation familiale, et ainsi de redémarrer une « nouvelle vie » avec un budget plus sain.
