Crédit immobilier : faut-il toujours un apport personnel pour emprunter ?
Rassurant pour l’établissement bancaire prêteur, l’apport personnel pour un crédit immobilier offre aussi des avantages pour l’emprunteur. Cet apport est-il obligatoire ? Permet-il d’emprunter davantage ? On vous explique.
L'apport personnel est un élément crucial pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter, ainsi que le taux de votre prêt immobilier.
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel est le montant qu’un emprunteur est capable d’investir dans le financement de son projet d’achat de bien immobilier. Cette somme peut provenir de plusieurs sources, comme par exemple de l’épargne, un héritage, une donation, des comptes courants, ou encore une vente d’actions. La vente d’un autre bien immobilier peut aussi servir à constituer cette somme, mais dans ce cas il est fréquent que l’emprunteur ait besoin d’utiliser un prêt relais, le temps de vendre le bien.
À quoi sert l’apport personnel ?
Généralement, les établissements bancaires demandent qu’au minimum l’apport personnel serve à couvrir les frais de notaire, ainsi que les frais de garantie (caution ou hypothèque). Les frais de garantie et de notaire sont des éléments qui s’additionnent au prix du bien, et sont toujours présents, mais ils sont dissociés du bien. Ainsi, lors d’un défaut de paiement de l’emprunteur, la banque prêteuse pourra éventuellement saisir le bien immobilier afin de se rembourser. Si ces frais sont financés entièrement par l’établissement de crédit, cela peut lui faire courir un risque plus grand.
Votre apport personnel initial sert donc principalement à rassurer votre établissement de financement. Il aidera aussi à définir le montant qui pourra vous être prêté, ainsi que la durée du prêt, et vos mensualités de remboursement. Cet apport personnel pourra donc influer sur votre crédit, soit en diminuant la durée du prêt, soit en vous donnant la possibilité de relever votre taux d’endettement.
Bon à savoir
Plus votre apport est élevé, plus les taux peuvent être bas ! Les organismes de crédit ont une préférence pour les dossiers qui ont un apport personnel important. S’il dépasse 30 % du prix du bien, vous êtes en bonne position pour négocier un meilleur taux de crédit, et ainsi réduire votre taux d’endettement.
L’apport personnel est-il obligatoire ?
Il n’y a aucune obligation légale à cela lors d’un emprunt immobilier. Théoriquement donc, il est possible d’emprunter la totalité de la somme pour ce financement. Cependant, cela se fait sous certaines conditions. Vous devez avoir la sécurité de l’emploi ou une situation professionnelle stable, une ancienneté professionnelle, des revenus élevés, et en contre partie dans ce cas la banque peut vous demander un effort financier plus important. Dans la pratique c’est bien différent, puisque les dossiers sans apport qui sont acceptés sont rares.
Comment calculer le montant idéal d’apport personnel ?
Comme expliqué plus haut, les établissements bancaires préfèrent que les frais de garantie ainsi que de notaire puissent être couverts par l’apport personnel. Généralement les frais de notaire s’élèvent à environ 7% à 8% du prix du bien lorsqu’il s’agit d’un logement ancien, et à 3% pour un logement neuf. Quant aux frais de garantie (il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque, ou d’un privilège de prêteur de deniers), coûtent entre 0,8% et 2% du montant du bien immobilier.
En fonction du type de bien que vous souhaitez acheter, il vous faudra donc :
- Environ 10 % d’apport personnel pour un achat dans l'ancien.
- Environ 5 % d’apport personnel pour un achat dans le neuf.
Si votre apport personnel est assez important, et qu’il dépasse ces taux minimaux d’usage, il peut être judicieux de ne pas utiliser la totalité de l’apport si vous en avez la possibilité. En général, la banque vous suggérera de garder une partie de votre apport, afin de vous donner un matelas de sécurité, qui pourra par exemple servir à financer des travaux, ou des équipements pour votre logement. C’est d’autant plus vrai, si cette somme n’influe pas suffisamment sur le taux d’intérêt que vous pourriez avoir.
Cependant, l’apport personnel ne fait pas tout, car il y a d’autres critères qui sont observés par les banques. Votre dossier dans son ensemble va être étudié, en prenant en compte vos revenus, ainsi que le taux d’endettement, qui est limité à 35% maintenant. Si vous avez contracté d’autres crédits (comme un crédit auto, ou des crédits à la consommation), cela réduira votre capacité d’emprunt. Il en est de même si vous avez des pensions alimentaires à payer chaque mois.
Dans ce cas, il peut être judicieux de demander un regroupement de crédits auprès d’un organisme spécialisé tel que Finandom. Cette opération vous permettra de fusionner tous vos crédits en un seul, et de réduire de façon importante le montant de votre mensualité de remboursement.
Ainsi, vous ferez baisser votre taux d’endettement, ce qui vous permettra d’investir davantage dans votre projet d’achat de bien immobilier.
