Crédit immobilier : les conditions à remplir pour emprunter
Les banques doivent respecter plusieurs règles dans l'octroi de crédits immobiliers.
Les banques doivent dorénavant suivre à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière sur les critères d’octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Une mensualité de remboursement du crédit inférieure à 35% de vos revenus, une durée du crédit limitée à 25 ans, et il est recommandé d’avoir un apport personnel correspondant au minimum à 10% de la valeur du bien.
Surveillées de près depuis le mois de décembre 2019 sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers aux particuliers, les établissements bancaires vont bientôt devoir suivre de façon impérative les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui est présidé par le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire.
Dans le courant de cet été 2021, ces recommandations deviendront en effet une « norme juridiquement contraignante », a indiqué le Haut Conseil de la Stabilité Financière dans un communiqué qu’il a publié le 15 juin 2021. En clair, les banques pourraient maintenant être pénalisées si elles ne respectent pas à la lettre les consignes, avec par exemple un dispositif d’amendes.
Si vous souhaitez emprunter, il faut aujourd’hui que votre projet immobilier respecte les règles suivantes :
1) Une mensualité de remboursement de crédit inférieure à 35% de vos revenus.
Les mensualités du crédit, assurance comprise, appelé aussi le taux d’effort, ne peuvent pas dépasser 35% de vos revenus nets.
Prenons pour exemple un couple qui a des revenus mensuels nets de 5 000 €uros. Ses mensualités de remboursement ne pourront pas dépasser 1.750 euros, soit, avec un taux de crédit à 0,9% et un taux d’assurance emprunteur de 0,34% (ce qui représente 80 euros par mois), un capital emprunté de 281.150 euros sur 15 ans.
Le HCSF a modifié sa précédente recommandation qui fixait une limite à 33% des revenus (hors assurance emprunteur).
2) Une durée du crédit limitée à 25 ans.
Pour un bien ancien, vous ne pouvez pas emprunter sur une durée supérieure à 300 mois (25 années) à laquelle, indique peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit. C’est notamment le cas pour les achats de biens neufs, pour une maison à construire, ou un achat dans l’ancien avec au moins 25% de travaux.
3) Un apport personnel minimum de 10% à 20%.
Le HSCF ne s’est pas engagé officiellement sur un pourcentage d’apport personnel minimum, mais désormais, un achat sans apport sera quasiment impossible à réaliser.
Cet apport reste à l'appréciation des établissements bancaires et des organismes de caution et de garantie. Le montant minimum de l’apport varie généralement entre 10 et 20% du montant total de l’opération.
Les banques vont avoir cependant une enveloppe dérogatoire sur 20% de leur volume de crédits. En effet, le HCSF les autorise toutefois à consacrer une partie de leur production à des dérogations, qui peuvent dépasser les limites recommandées, mais uniquement sur certains profils d’emprunteurs.
Par exemple, un couple de cadres qui a 10 000 euros de revenus nets mensuels, rembourse encore des mensualités de 2500 euros pour sa résidence principale. Avec le crédit qu’il souhaite contracter pour acheter une résidence secondaire, il rembourserait 2 500 euros, plus 1 300 euros, soit 3 800 euros de mensualité de crédit au total. On est donc au-dessus de la limite de 35% qui est recommandée. Mais ce type de dossier pourrait être accepté grâce à l'enveloppe dérogatoire de 20%, en tenant compte du reste à vivre qui serait confortable pour ce couple (6 200 euros par mois).
Autre exemple concret, pour un couple de jeunes fonctionnaires de 25 ans qui souhaiterait emprunter pour une maison récente. Pour ce profil, la banque pourrait décider éventuellement de dépasser la durée de crédit recommandée de 25 ans, pour octroyer un emprunt sur 27 ou 28 ans.
Ces dérogations sont maintenant bien encadrées : elles ne doivent pas porter sur plus de 20% des nouveaux crédits, dont au moins 80% doivent concerner des financements de résidences principales, et au moins 30% des primo-accédants (les personnes qui deviennent propriétaires d’une résidence principale pour la première fois, ou qui n’ont pas été propriétaires depuis au moins 2 ans).
Ces nouvelles règles peuvent être une menace pour certains profils. En effet, les ménages qui ont un budget limité pourraient ne plus être financés par certains établissements bancaires qui seraient tentés de privilégier les profils qui présentent un meilleur potentiel. Cela pourrait provoquer l’exclusion des cibles les plus fragiles, comme les jeunes emprunteurs.
Quelles sanctions pour les banques et à partir de quand ?
La réponse qui est donnée actuellement est : cet été. Un bilan des recommandations données en décembre 2020 sera publié dans les prochaines semaines. La « norme juridiquement contraignante » sera inscrite donc au cours de cet été 2021. Mais le HCSF a déjà indiqué que malgré l’officialisation de ces nouvelles règles, elles resteront identiques à celle qui sont déjà appliquées actuellement par les banques depuis le début de cette année.
Comment optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier ?
Votre dossier va être étudié par l’établissement bancaire, qui va prendre en compte vos revenus, ainsi que votre taux d’endettement. Si vous avez déjà contracté d’autres crédits (comme un crédit auto, travaux, ou des prêts personnels), cela réduira de façon importante votre capacité d’emprunt.
Dans ce cas, il peut être judicieux de demander un regroupement de crédits auprès de spécialistes tels que Finandom. Cette opération aura pour effet de fusionner tous vos crédits en un seul, et de réduire grandement le montant de votre mensualité de remboursement des crédits en cours.
Ainsi, votre taux d’endettement sera plus bas et vous pourrez investir davantage dans votre projet d’achat de bien immobilier.
