Crédit immobilier : Les banques ont serré la vis
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a donné son bilan lors de la réunion qui s’est déroulée ce 14 septembre, concernant ses recommandations formulées aux banques depuis 2019. Sur le marché du crédit immobilier, les banques ont dû s’adapter aux souhaits des régulateurs.
Finandom, le spécialiste du rachat de crédits, vous informe sur les nouvelles normes bancaires.
Nous connaissons dorénavant la date, à partir du 1er janvier 2022 les recommandations du HCSF deviendront une norme. L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution), qui joue le rôle de gendarme des banques, aura la possibilité de sanctionner, sous forme d’amende ou de blâme, les établissements bancaires qui ne respecteraient pas les règles. Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des finances, a annoncé que cette norme serait publiée dans les jours à venir.
Dans les faits, les banques ne pourront plus prêter pour une durée supérieure à 25 années, sauf en cas de dérogation pour les achats sur plan. Elles devront aussi scrupuleusement respecter la règle de l’endettement. Ainsi, un ménage ne pourra plus contracter un prêt immobilier si le montant de la mensualité dépasse 35% de ses revenus nets. Si les banques ne respectent pas ces règles, elles s’exposent à des sanctions. Cependant, on constate que ces mesures, qui n’étaient à l’origine que des recommandations depuis le début de l’année, sont déjà grandement appliquées.
Le HCSF a ainsi pu communiquer des chiffres intéressants, concernant le taux d’endettement ou encore la maturité des prêts.
Davantage d’apport et moins de dettes
Le HCSF indique que les crédits assortis d’un taux d’effort qui va au-delà de 35% ne représentent plus que 18 % de la production des crédits. Si on remonte un an et demi plus tôt, cette proportion était de 41% des nouveaux crédits. Un an et demi plus tôt, cette frange d’emprunteurs “hors des clous” représentait 41% des nouveaux crédits. Trimestre après trimestre, la malléabilité des banques a donc laissé place au respect beaucoup plus strict des recommandations.
On note tout de même qu’il subsiste des emprunteurs qui disposent de revenus très aisés, et qui s’endettent à plus de 40%, avec l’autorisation du HCSF.
On constate aussi que la moyenne d’endettement des emprunteurs a reculé d’un point. Elle se situe dorénavant à 30% des revenus nets. Avec moins de dette, les ménages ont dû fournir un apport personnel plus important afin de réaliser leur projet immobilier. Ainsi, les prêts ne financent plus que 83% du montant total de l’opération immobilière, alors qu’elle représentait 86% auparavant. Les nouveaux acquéreurs financent donc 17% de leur bien grâce à leur apport.
Un faible taux de crédits non conformes
Il y a un autre point sur lequel le HCSF est vigilent, il s’agit de la durée des crédits. Pendant une année, la maturité des crédits ne devait pas dépasser 25 ans. Cette règle n’était pas respectée pour 12% des crédits au début de l’année 2020. Depuis quelques mois, cette proportion a été divisée par 3. En juillet 2021, les crédits de très longue durée ne représentaient plus que 3.8% des crédits contractés. Les prêts qui ont une durée au-delà de 27 ans, ont eux aussi drastiquement diminué, et ils ne concernent aujourd’hui qu’un petit pourcent des prêts bancaires.
En réunissant toutes ces données, on remarque donc que les crédits bancaires accordés par l’ensemble des banques dérogent pour 20,9% d’entre eux aux règles édictées par le HCSF. Sachant qu’une marge de manœuvre de 20% leur est permise, il y a donc moins de 1% des nouveaux crédits qui ne rentrent pas dans les nouvelles normes. Un très faible pourcentage. Le régulateur souligne que “La recommandation a permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur large accès au crédit immobilier".
L’application des nouvelles règles risque cependant de compliquer l’accès à la propriété pour les ménages les plus jeunes et les plus modestes, notamment ceux qui ne disposent pas d’assez d’épargne pour fournir un apport suffisant. L’enveloppe qui autorise les banques à déroger pour 20% de leurs dossiers pourrait être insuffisante pour ce type de profils.
