Comment bien gérer le rachat de soulte d’un bien immobilier en cas de succession ou de séparation ?
Lorsque vous vous séparez, ou que vous êtes bénéficiaire d’une succession, l’une des parties a la possibilité de conserver le bien immobilier. Dans ce cas, vous devez effectuer un rachat de soulte, afin de racheter la part des autres propriétaires, afin de devenir l’unique propriétaire du bien.
Finandom vous explique comment se déroule cette opération.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est une opération bancaire qui permet à une personne re racheter les parts du ou des autre(s) propriétaire(s), lorsqu’il y a une séparation ou une succession. Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, les ex-conjoints peuvent opter pour la vente de leur bien immobilier, afin de se partager le montant de la vente selon leurs parts respectives. De même, lors d’une succession, les héritiers peuvent procéder à la vente. Cependant, il est fréquent que l’un des héritiers ou l’un des ex-conjoints préfèrent rester en possession du bien concerné. Dans cette situation, il doit demander à un notaire d’organiser un rachat de soulte, afin de devenir l’unique propriétaire du bien.
Dans ce cas, deux solutions peuvent se présenter : soit un versement comptant, soit le recours à un prêt immobilier. En cas de crédit immobilier, si celui-ci est refusé, le rachat de soulte sera alors impossible, et le bien immobilier devra être mis en vente.
Comment est déterminé le montant de la soulte ?
Un rachat de soulte est une opération juridique qui est très encadrée, et rien n’est laissé au hasard. La donnée primordiale à définir est la valeur du bien immobilier concerné. En effet, il ne suffit pas de se baser sur la valeur d’achat de celui-ci, ou d’une simple estimation personnelle. Cette valeur doit être définie en fonction de son prix réel, en prenant en compte l’évolution du marché immobilier. Il est donc obligatoire de faire estimer le bien par un expert en immobilier, ou un notaire, afin d’estimer au plus juste cette valeur.
Si le bien concerné se situe dans une zone où le marché immobilier a connu une forte progression, le montant de la soulte sera alors plus important. Prenons l’exemple d’une maison qui a été acheté 300 000 €uros il y a une quinzaine d’année, celle-ci peut facilement valoir 400 000 €uros aujourd’hui. Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, si les ex-conjoints étaient acquéreurs à parts égales, le montant de la soulte sera de 200 000 €uros. S’il s’agit d’une succession il faut dans ce cas de figure tenir compte du nombre de parts, et dans cet exemple s’il y a quatre héritiers et que l’un d’eux souhaite devenir seul propriétaire, il devra donc racheter pour un montant de 300 000 €uros les parts des trois autres héritiers.
Peut-on faire un rachat de soulte avec prêt immobilier en cours ?
Notre exemple évoqué ci-dessus concerne uniquement les biens immobiliers pour lesquels il n’y a plus de crédit immobilier en cours. Souvent, c’est notamment le cas lors des divorces et des séparations, le prêt immobilier ayant permis d’acquérir le bien n’est pas encore totalement soldé. Dans ce cas le calcul devient plus compliqué. Si le bien concerné vaut 400 000 €uros et qu’il reste 100 000 € à rembourser, la personne qui souhaite racheter la soulte devra verser 150 000 €uros à son ex-conjoint (cela correspond à la moitié de la valeur du bien, moins le crédit restant divisé par deux), et prendre à sa charge les 100 000 euros restants. Le montant de la soulte sera alors de 250 000 euros. C’est une opération bancaire importante, et il faut donc souvent recourir à un nouveau crédit immobilier. Les taux actuels étants très bas, cela peut favoriser ce processus, mais il faut tout de même apporter des garanties solides aux banques pour les convaincre.
Les frais d’un rachat de soulte
Comme il est indispensable de passer par un notaire pour effectuer un rachat de soulte, c’est une opération immobilière soumise à des taxes, au même titre qu’un achat de bien immobilier. Le montant des taxes est donc de 7% à 8% de la valeur du bien immobilier concerné. Ce pourcentage peut être ramené à 2 ou 3% s’il s’agit d’un bien neuf, c’est-à-dire qui a été construit il y a moins de cinq ans. Ces frais de notaire doivent être partagés de façon égale entre les différentes parties concernées par la succession ou la séparation.
Les autres frais à prendre en compte peuvent aussi être ceux d’un éventuel nouveau crédit immobilier, ainsi que les frais de l’assurance du prêt. Enfin, il faut tenir compte des coûts liés au droit de partage du bien. C’est une taxe qui est calculée selon la valeur du bien. Pour les couples qui divorcent ou procèdent à une rupture de pacs, le montant de cette taxe a été fixé depuis le 1er janvier 2021 à 1,8%, et sera baissé à 1,1% à partir du 1er janvier 2022. S’il s’agit d’une succession, ou d’une séparation (sans mariage ni pacs), le montant des droits de partage du bien est de 2,5%. Il est important de prendre en compte tous ces frais annexes afin de calculer au plus juste le budget d’une telle opération.
